+380 XXX-XX-XX   Показать

Инвестиции в строительство жилья. Как не попасть впросак вкладывая средства в строительство.

2013-12-02 17:34:00

Каждого из нас интересуют вопросы приобретения жилья. И на этом желании очень часто спекулируют нечистые на руку дельцы. Об одной из таких ситуаций речь и пойдет в этой публикации.

В мае 2013 года в нашу компанию за помощь обратился клиент, объяснив, что заключил два договора о привлечении инвестиций в строительство жилья в октябре 2004 года (назовем его Договор № 1) и в апреле 2005 года (назовем его Договор № 2) с Обществом с ограниченной ответственностью «Форум-Инвест».

В силу того, что права инвестора, а также обязательства и ответственность ООО «Форум-Инвест» в договорах были прописаны не достаточно полно и конкретно, это обернулось постоянно возникающими проблемами. Одна из которых заключалась в переносе сроков ввода домов в эксплуатацию на пять лет. Когда инвестор, наконец, дождался ввода домов в эксплуатацию, стало известно, что предусмотренная договорами общая площадь квартир существенно увеличилась. А именно: по Договору № 1 планируемая площадь 78,3 кв.м., реальная 91,0 кв.м.; по Договору № 2 планируемая площадь 148,5 кв.м., реальная 180,4 кв.м. Такое значительное увеличение площади свидетельствует о том, что были существенные отступления от проекта строительства. При этом, руководство ООО «Форум-Инвест» предложило инвестору оплатить разницу, но не по тем ценам, которые рассчитываются исходя из условий договора, предусматривающих такую доплату, а по рыночным ценам, существующим на дату такой доплаты. Такая рыночная цена была установлена приказами директора ООО «Форум-Инвест», о чем инвестор был поставлен в известность.

Чтобы понять насколько это существенно, следует вспомнить, что дома введены в эксплуатацию на 5 (Пять!) лет позже планируемого срока. За эти пять лет цена жилья за один кв.м. выросла в разы. Таким образом, ООО «Форум-Инвест» требовало по Договору № 1 – 203 200 гривен, хотя в соответствии с Договором № 1 инвестор должен доплатить за дополнительную площадь 46 990 гривен (и доплатил). По Договору № 2 разница составила еще больше – 274 340 гривен. Без доплаты требуемых сумм руководство ООО «Форум-Инвест» отказалось передать инвестору документы, необходимые для регистрации права собственности.

Аналогичные требования руководство ООО «Форум-Инвест» предъявляло, если не всем, то подавляющему большинству инвесторов. Многие из них обратились в суд и проиграли. В ЕГРСР можно найти немало судебных решений по таким искам.

К нам клиент обратился уже после получения решений суда первой инстанции. Сложность состояла в том, что Апелляционный суд г. Киева уже рассмотрел большое количество дел с одинаковыми исковыми требованиями, одинаковыми по сути, обоснованиями этих требований, и выработал негативную судебную практику по таким искам.

Очевидно было, что типовой договор ООО «Форум-Инвест» имеет противоречащие друг другу формулировки, что и явилось причиной неправильной трактовки его условий и отказа в удовлетворении исковых требований инвесторов. В то же время, системный анализ условий договора, с учетом взаимодействия его норм, позволял сделать однозначный вывод о том, что инвестор полностью выполнил свои обязательства по оплате за жилые помещения, сделав доплату в меньшем размере, чем того требовало руководство ООО «Форум-Инвест».

При рассмотрении дел в Апелляционном суде г. Киева юрист, представляющий интересы нашего клиента, смог убедить обе коллегии судей, рассматривавших каждое дело, которые признали правоту инвестора и обязали ООО «Форум-Инвест» выдать все документы, необходимые для регистрации права собственности на каждую из квартир.

Высший специализированный суд Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел оставил в силе решения Апелляционного суда г. Киева.

Подытоживая, следует выделить следующие основные моменты:

 - Желая инвестировать в строительство жилья, необходимо внимательно изучать договор о привлечении инвестиций. Ведь запутанные, противоречащие друг другу формулировки такого договора становятся полем для спекуляций со стороны организации, привлекающей инвестиции. Очевидно, что изучение договора лучше доверить юристу, который сможет сделать его грамотный анализ, что позволит клиенту избежать многих возможных проблем. И, хотя избегание возможных проблем, не является осязаемым результатом, на описанном выше примере можно заметить, что возникшая проблема может быть очень осязаема.

- В том случае, если у инвестора проблемы уже возникли, не стоит даже пытаться сражаться в правовом поле самостоятельно. Непрофессионализм может обойтись гораздо дороже, чем услуги квалифицированного юриста.

Мы помогаем нашим клиентам быть на шаг впереди!

C уважением,

Юридическая компания «ДОМИНУС»